LE PHARE N° 135

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L’Habitation Moderne perd un procès.

Chronique de jurisprudence : l’obtention des pièces justificatives d’un décompte de charges au sein du logement social bruxellois

Dans cette chronique, nous aborderons, par l’analyse d’un cas pratique passé devant le Juge de Paix du canton de Woluwé-Saint-Pierre, l’épineuse question de l’obtention des pièces justificatives (généralement des factures) d’un décompte de charges au sein du logement social.
Exposé des faits
Ce litige opposait une locataire sociale à son bailleur, à savoir la S.C.R.L. « L’Habitation Moderne – De Moderne Woning ». L’action en justice fût introduite par cette Société Immobilière de Service Public (S.I.S.P.) par citation en vue de faire condamner la locataire au paiement de sommes relatives aux décomptes de charges visant les années 2015, 2016 et 2017. La locataire avait précédemment demandé les pièces justificatives de ces décomptes, qu’elle jugeait beaucoup trop élevés, afin de pouvoir contrôler lesdits décomptes ; elle mandatera postérieurement à sa demande initiale notre association, l’A.S.B.L. « Syndicat des Locataires de Logements Sociaux » (S.L.L.S.), en vue d’effectuer ce contrôle. La locataire n’obtint pas ces pièces et fut assignée en justice en vue de l’entendre condamnée au paiement de ces sommes ainsi que de voir son contrat résolu. Le Juge de Paix, en son audience du 16 mai 2018, ne suivit pas le raisonnement de la S.I.S.P., ne fit pas droit à ses demandes et imposa à celle-ci de fournir à l’intéressée les pièces justificatives demandées afin de pouvoir contrôler les charges.
Discussion
Quel était le nœud du problème ? Quels ont été les arguments des parties ?
La S.I.S.P. postulait deux arguments en vue de faire taire les revendications de leur locataire. Premièrement, la demande de la locataire était trop tardive et ne répondait pas aux prescriptions de l’article 19 de l’Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la Société du Logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public (publié au Moniteur belge le 14 novembre 1996), arrêté prévoyant un délai d’un mois suivant la transmission du décompte pour en demander les pièces justificatives. Deuxièmement, il était matériellement impossible à la S.I.S.P. de fournir les pièces justificatives des décomptes de charges des exercices écoulés et de mettre un employé à disposition de la locataire ou de son mandataire afin d’expliquer ou d’expliciter certains éléments desdits décomptes.
La locataire et son conseil soutenaient que le délai d’un mois prévu dans l’article 19 précité n’était pas décisif en lui-même et que la locataire pouvait bénéficier de la prescription de 5 ans prévue dans le droit commun pour les logements privés. Elle arguait également que l’obligation de la S.I.S.P. de lui fournir les pièces justificatives des décomptes était une obligation de résultat et non de moyens et que la S.I.S.P. devait donc fournir ces pièces justificatives et non se contenter de montrer qu’il lui était matériellement impossible de lui fournir.
Le juge trancha en faveur des arguments de la locataire et réaffirma que l’obligation de fournir les pièces justificatives d’un décompte à la demande du locataire était bien une obligation de résultat ; bien que la S.I.S.P. ait effectivement le choix d’affecter ou non un membre de son personnel à cette tâche en vue d’aider au bon déroulement dudit contrôle. Le juge affirma également, et ce de manière implicite, que le délai prévu à l’article 19 de l’arrêté précité n’était pas un délai de prescription en ce que le locataire social peut également se baser sur les prescriptions de droit commun (à savoir 5 ans).
Enseignements
Le premier enseignement de ce jugement concerne l’article 19 précité et le délai d’un mois qu’il contient. Cette disposition semble déroger au droit commun concernant le contrôle d’un décompte de charges ; en effet, le locataire d’un logement privé bénéficierait de 5 ans pour demander à contrôler la réalité de ses consommations énergétiques alors que le locataire social n’aurait, quant à lui, pas cette chance et devrait réagir extrêmement rapidement à savoir dans le mois de la transmission du décompte. Cette disposition instaurerait donc, selon notre association, une discrimination n’étant ni objective, ni proportionnelle et non nécessaire dans une société démocratique. De plus, au niveau pratique, cette disposition pose un problème majeur : les S.I.S.P. n’ont pas uniformément recours à l’envoi recommandé pour transmettre à leurs locataires un décompte de charges. Cela a pour conséquence majeure qu’il est difficile, voire impossible, de donner date certaine au document mais également qu’il est possible que le courrier n’arrive pas au locataire (erreur du service postal, vol de courriers,…) ; il serait difficile pour le locataire de réagir dans le mois au vu de ces différents éléments.
Ce jugement (ainsi que d’autres) est important en ce qu’il expose implicitement que l’article 19 précité ne constitue pas un régime dérogatoire au droit commun ; selon ce jugement, le locataire social pourrait donc également se prévaloir du droit commun, notamment lorsque le délai d’un mois précédemment cité est dépassé.
Ce jugement réaffirme également le bon droit du locataire à obtenir les pièces justificatives de son décompte de charges et ce peu importe qu’il soit matériellement difficile à la S.I.S.P. de lui transmettre lesdites pièces ou d’organiser un contrôle des pièces susmentionnées au sein de ses infrastructures.
Il s’agit donc d’un jugement encourageant et laissant entrevoir que le locataire social bénéficie des mêmes droits que le locataire privé dans le contrôle de ses charges locatives.
Finalement, bien que les enseignements de ce jugement soient positifs, nous ne pouvons qu’appeler les locataires sociaux à réagir rapidement lorsque ceux-ci veulent contrôler leurs décomptes de charges locatives. En effet, « mieux vaut prévenir que guérir ! ».

Louis Masure
Juriste SL

Bail de résidence principale, de colocation et d’étudiant pour Bruxelles.

Du neuf : six baux pour Bruxelles

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Téléchargez gratuitement les modèles de votre choix.

Six modèles de baux types pour les locataires du secteur privé

1 CONTRAT DE BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE 

2 CONTRAT DE BAIL DE DROIT COMMUN 
3 CONTRAT DE BAIL DE COLOCATION (RÉSIDENCE PRINCIPALE) 
4 CONTRAT DE BAIL DE COLOCATION (DROIT COMMUN)  
5 CONTRAT DE BAIL ÉTUDIANT (RÉSIDENCE PRINCIPALE)  
6 CONTRAT DE BAIL ÉTUDIANT (DROIT COMMUN)  

CONTRAT DE BAIL ÉTUDIANT (DROIT COMMUN) Bruxelles

BAIL ÉTUDIANT (DROIT COMMUN)

CONTRAT DE BAIL ÉTUDIANT (RÉSIDENCE PRINCIPALE) Bruxelles

BAIL ÉTUDIANT (RÉSIDENCE PRINCIPALE)

CONTRAT DE BAIL DE COLOCATION (DROIT COMMUN) Bruxelles

BAIL DE COLOCATION (DROIT COMMUN)

CONTRAT DE BAIL DE COLOCATION (RÉSIDENCE PRINCIPALE) Bruxelles

BAIL DE COLOCATION (RÉSIDENCE PRINCIPALE)

CONTRAT DE BAIL DE DROIT COMMUN (Bruxelles)

BAIL DE DROIT COMMUN

CONTRAT DE BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE (Bruxelles)

BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE

Les 16 Sisp de la Région bruxelloise

LES 16 SISP DE LA RÉGION BRUXELLOISE

ABC BinHôme Comensia En Bord de Soignes Everecity Foyer Anderlechtois

Foyer du Sud L'Habitation Moderne Le FL FS FB LM

Le Logis-Floreal HBM LOG'IRIS LOJEGA

Contour n°3 (extrait)

Contour n° 3 été 2018
Mrs Fabrice CUMPS (SLRB), Pierre CLÉMENT (SL),  José GARCIA (SL), Mmes Dorien ROBBEN (SLRB), J HAESEVOETS (SL).

 

BEKROOND
DE GOUDEN BAKSTEEN 2018 GAAT NAAR DE BGHM
De BGHM ontving op 27 april 2018 de Gouden Baksteen
2018 uit de handen van José Garcia, Secretaris-
generaal van de Huurdersbond. De Huurdersbond
wilde de BGHM feliciteren voor de oprichting van het
Sociaal Overlegcomité. De overeenkomst werd tijdens
de uitreiking in Anderlecht ondertekend. De prijs werd
overhandigd aan Dorien Robben, Adjunct-directeur-
generaal van de BGHM, in aanwezigheid van Fabrice
Cumps, Ondervoorzitter en Yves Lemmens, Directeur-
generaal van de BGHM.
“De BGHM krijgt deze prijs dankzij de oprichting van het
overlegplatform tussen de huurders en de instelling die
toezicht uitoefent op de OVM’s. We vinden dit een van
de oplossingen en voorwaarden voor het verbeteren van
het welzijn van de sociale huurders,” verduidelijkt José
Garcia. “We hopen eveneens dat deze prijs de BGHM
zal ondersteunen in het bereiken van haar doelstellingen
en in haar relatie met de gewestelijke en gemeentelijke
overheden.”
Het Sociaal Overlegcomité is het overlegplatform voor
de Brusselse sociale huisvesting, opgericht op vraag
van de Huurdersbond. Tijdens de driemaandelijkse
bijeenkomsten van de BGHM-vertegenwoordigers,
de Huurdersbond en de BFUH (Brusselse Federatie
van Unie voor de Huisvesting) worden thema’s en
problematieken besproken over sociale huisvesting. Het
is de bedoeling om zo goed mogelijk aan de behoeften
van de sociale huurders te beantwoorden en hun welzijn
te verhogen.

Journée mondiale de l’habitat 01/10/2018

Journée mondiale de l’habitat

Les Nations Unies ont désigné le premier lundi d’octobre de chaque année Journée mondiale de l’habitat.

Le thème de la Journée mondiale de l’habitat 1 er octobre 2018 est la gestion des déchets solides municipaux

L’objectif de la Journée mondiale de l’habitat est de réfléchir à l’état de nos villes et à leur droit fondamental à un logement convenable. Il vise également à rappeler au monde que nous avons tous le pouvoir et la responsabilité de façonner l’avenir de nos villes et villages.

La Journée mondiale de l’habitat, créée en 1985 par l’Assemblée générale des Nations Unies dans le cadre de la résolution 40/202, a été célébrée pour la première fois en 1986.

Chaque année, la Journée mondiale de l’habitat adopte un nouveau thème pour attirer l’attention sur le mandat d’ONU-Habitat, qui consiste à promouvoir des politiques de développement durable garantissant un logement adéquat pour tous. La Journée mondiale de l’habitat se concentrera sur la promotion de tous les niveaux de gouvernement et de toutes les parties prenantes afin de réfléchir à la mise en œuvre d’initiatives concrètes pour assurer un logement adéquat et abordable dans le contexte du nouvel agenda urbain à tous les niveaux. des objectifs de développement durable.

Plus d’informations sur les célébrations de la Journée mondiale de l’habitat cette année sont disponibles ici.

N’hésitez pas à nous contacter sur notre nouvelle adresse e-mail: unhabitat-whd@un.org

CONTRAT DE BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE – BRUXELLES

À LOUER syndicat des locataires bail

CONTRAT DE BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE

1 CONTRAT DE BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE

2 CONTRAT DE BAIL DE DROIT COMMUN

3 CONTRAT DE BAIL DE COLOCATION (RÉSIDENCE PRINCIPALE)

4 CONTRAT DE BAIL DE COLOCATION (DROIT COMMUN)

5 CONTRAT DE BAIL ÉTUDIANT (RÉSIDENCE PRINCIPALE)

6 CONTRAT DE BAIL ÉTUDIANT (DROIT COMMUN)