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DE LA CRISE DU LOGEMENT À LA KRISE DU LOGEMENT*

1. Mais quel est donc ce mal ?
Le problème de l’accès au logement en Belgique en général et plus particulièrement dans les grandes villes de notre pays est dû essentiellement à l’inadéquation entre le montant des loyers exigés et les revenus des gens.
En effet, le loyer moyen en Belgique est de 740 € par mois alors que le revenu moyen des belges est situé à 1.473 € par mois.
Il est donc évident qu’une grande partie de nos concitoyens consacrent, pour se loger, plus de 50% de leurs revenus !
Pourquoi les loyers sont-ils si disproportionnés par rapport aux revenus ?
 Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il n’y a pas, en Belgique, pénurie de logements, auquel cas on pourrait expliquer la cherté des loyers par « la loi de l’offre et de la demande »: les loyers sont élevés vu le manque de logements disponibles ; selon l’adage « tout ce qui est rare est cher », les logements sont rares , donc ils sont chers.
Le problème essentiel est qu’un grand nombre de logements ne sont pas mis volontairement en location, créant, de ce fait, une pénurie artificielle ayant pour conséquence une pression à la hausse sur les loyers. Le nombre de logements non occupés est un phénomène européen, on estime par exemple, qu’il y a plus de logements vides en Europe que de sans-abri !
À Bruxelles par exemple, sur les 20.000 logements vides, 5.000 au moins ne sont pas insalubres et pourraient du jour au lendemain être mis sur le marché locatif, sans parler des 1.500.000 m² de bureaux inoccupés que compte notre capitale.
C’est pour cela que nous préférons écrire « krise du logement » avec un k plutôt qu’avec un c.
En effet, quand on parle de crise du logement, on sous-entend qu’il y a une pénurie de logement donc il est normal que le logement soit cher puisqu’il est rare !
La Krise du logement signifie pour nous au contraire que, malgré l’inexistence de la pénurie, les petits et moyens revenus ont du mal à se loger parce que le montant des loyers est fixé par les bailleurs « librement » sans tenir compte ni de l’état des biens mis en location ni de la partie soustraite au marché.
Paradoxalement, cette liberté «contractuelle» fait que certains taudis sont loués (alors même qu’une telle location est totalement illicite) à des prix exorbitants.
L’absence actuelle de pénurie risque de changer si, dans les prochaines années (2020), il y a une augmentation démographique importante dans notre pays, mais nous n’en sommes pas encore là.

2. Quelles sont les solutions ?
La construction de logements demande un certain laps de temps, nous devons adapter les solutions préconisées à cette donnée temporelle de base.
Nous pensons donc que les solutions doivent se décliner à court et à long terme.

a) Mesures à court terme
Les mesures à court terme vont concerner essentiellement des modifications législatives pour faire baisser les loyers.
– Mise sur le marché locatif de tous les logements inoccupés depuis plus de 6 mois via notamment les règlementations déjà existantes (loi Onkelinx, Ordonnance sur la réquisition douce…).
– Blocage des loyers
– Fixation des loyers sur base de la qualité du logement (loyers objectifs)
– Pas d’augmentation des loyers en cas de changement de locataire sauf si travaux importants
– Mise en place d’une allocation loyer.

b) Mesures à long terme
Construction massive de logements publics et mise en place d’un système d’accès à la propriété coopérative.
Ce système devant permettre, aux personnes qui le souhaitent, d’accéder à la propriété en vue d’assurer, par ce biais, leur droit au logement.
Les pouvoirs publics (tant fédéraux que régionaux) mettraient en place, dans ce cadre, un système de remboursement de l’emprunt, hors système bancaire, adapté aux revenus afin de ne pas tomber dans le système américain des subprimes.

3. Pourquoi un tel système ne verra (probablement) jamais le jour ?
Parce que le petit monde des bailleurs ne va jamais accepter qu’on s’attaque à leur gagne-pain.
Parce que le poids idéologique de la propriété est tel dans notre pays que tout coup de canif, fut-il minime, au droit de propriété voit ipso facto une levée de bouclier des détenteurs de ce droit, parfois même y compris de ceux qui ne le possèdent pas encore…
Parce que dans notre pays les personnes habilitées à modifier les lois (nos chers parlementaires) font partie, dans leur grande majorité, de la race des bailleurs.
Pour rappel, historiquement en Belgique avant de passer du système de vote censitaire au système du suffrage universel, seuls les grands propriétaires avaient le droit de se présenter aux élections et donc d’être élus.
Ce fait historique explique, à mon humble avis, la liberté «contractuello-juridique» dont jouissent les bailleurs.

Mais…

José GARCIA

* CRISE DU LOGEMENT = la problématique du logement subie de plein fouet par les locataires est reconnue par TOUS (y compris par les bailleurs).
Hélas, les politiques en place n’ont qu’une très faible marge de manœuvre car cette crise est essentiellement due à une pénurie de logements.

KRISE DU LOGEMENT (c’est notre thèse) = même analyse que celle reprise ci-dessus hormis  l’absence de pénurie de logements.
Cette position met les politiques devant leurs responsabilités, à savoir :

soit réguler le marché existant,
soit le laisser se réguler lui-même !

Et comme tout le monde le sait, un marché non régulé n’a jamais résolu les problèmes qu’il engendre !
Si vous connaissez des exemples concrets inverses, n’hésitez pas à me les communiquer.

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RADIO PANIK

SL DISCRIMINATIONS AU LOGEMENT 13H RTBF

 

JOURNÉE DE L’ÉNERGIE 2017

JOURNEE DE L'ENERGIE 17:11:2017

VENEZ TOUS !

 

QUE FEREZ-VOUS LE 25 MARS 2017 ?

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DÉBAT SL-SNP: LA QUALITÉ, MAIS À QUEL PRIX ?

Bénédicte Delcourt et José Garcia.png

«MÊME UN LOGEMENT NON CONFORME , À UN PRIX EXORBITANT , VA SE LOUER !!! »

José GARCIA

RENCONTRE DES CCLP WALLONS SAMEDI 22/10/2016

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POUR UN FONDS DE GARANTIE LOCATIVE

Pour un fonds de garantie locative centralisé

LLB Contribution externe Publié le

Faute de pouvoir payer la garantie locative et le premier mois de loyer, pas mal de locataires ne peuvent se loger convenablement. Le fonds serait universel et obligatoire en Wallonie et à Bruxelles pour favoriser le droit au logement pour tous.

La garantie locative reste, pour de nombreux locataires, un écueil financier parfois infranchissable pour pouvoir se loger. Sans compter qu’à la garantie, viennent s’ajouter d’autres dépenses comme le premier mois de loyer ou des frais liés au déménagement. Le plus souvent, le locataire n’a pas la possibilité d’utiliser la garantie précédente pour faire face à ces dépenses, puisqu’il ne l’a pas encore récupérée.

Réunir la garantie locative et le premier mois de loyer représente, en Wallonie, pour un loyer moyen de 509€, la somme de 1 527 €. A Bruxelles, où le loyer moyen s’élève à 709€, on atteint la somme de 2 127€ Or, en Belgique, une personne sur quatre ne dispose pas de 1 000 € d’épargne. C’est dire combien la situation est critique pour nombre de locataires (1).

Avant 2007, les locataires devaient le plus souvent bloquer, en une fois, l’équivalent de trois mois de loyer sur un compte individualisé. Le législateur fédéral de 2007 va changer la donne en réduisant le montant maximal de la garantie à deux mois de loyer. Il va permettre, en outre, aux locataires plus démunis de constituer progressivement leur garantie auprès d’une banque ou de demander à un CPAS d’être leur garant auprès de cette banque.

Cette législation partait certes d’une bonne intention – améliorer l’accès global au logement – elle s’est cependant avérée être un échec cuisant ! Non consultées, les banques ont refusé de respecter la loi, en « déboutant » parfois purement et simplement les demandeurs, parfois plus subtilement, en tentant de les dissuader par des frais d’ouverture de dossier prohibitifs (250 €). Certains CPAS n’ont pas, de leur côté non plus, activé la garantie bancaire, préférant parfois recourir à des garanties morales (lettres de caution), mal accueillies par les propriétaires et source de discriminations à l’égard des « bénéficiaires ». Par ailleurs, le marché locatif a vu se développer d’autres formes de garanties, comme des produits d’assurance-vie, non encadrées par la loi et donc non plafonnées et ce, au détriment des locataires. Enfin, les garanties de main à main, pourtant illégales, n’ont pas disparu, loin de là !

Aujourd’hui, nous sommes à un moment charnière : les Régions sont désormais compétentes dans les matières du bail. Une occasion unique pour réformer en profondeur le système des garanties locatives ! Les associations liées au droit au logement, réceptacles de la détresse des locataires, plaident depuis de nombreuses années déjà, pour l’instauration d’un système unique, solidaire, celui d’un fonds régional, centralisé, de garanties locatives.

L’idée que nous défendons, et que le Service fédéral de lutte contre la pauvreté appelle aussi de ses vœux, a déjà été éprouvée par des analyses et études. Il s’agit de mettre en commun toutes les garanties, de mutualiser des moyens permettant ainsi une solidarité entre tous les locataires et singulièrement à l’égard des plus démunis. Le passage par un fonds permettrait par ailleurs d’en finir avec la discrimination liée à l’origine de la garantie, dont sont victimes les usagers des CPAS. Mais les avantages du fonds ne s’arrêtent pas là. Ils concernent en fait l’ensemble des locataires, de même que les bailleurs.

Pour être efficace et profitable à tous, ce fonds de garanties locatives devrait :

1. Etre universel et obligatoire, c’est-à-dire s’adresser à tous les locataires sans exception, pour activer la solidarité, éviter le recours à des systèmes parallèles et en finir avec la complexité du régime actuel. Ce pot commun permettrait, en outre, de générer des intérêts supérieurs à la faible marge dégagée actuellement par un compte bloqué;

2. Généraliser la constitution progressive de la garantie. Si le fait de pouvoir réunir la garantie, petit à petit, est une mesure salutaire pour les locataires les plus pauvres, elle est aussi utile à ceux qui, sans être précarisés, éprouvent néanmoins des difficultés à débourser la garantie en une fois et préfèrent l’échelonner dans le temps pour parer à d’autres dépenses. Ce principe ne porterait pas atteinte à la viabilité du fonds, dans la mesure où on sait aujourd’hui qu’une grande majorité des sommes bloquées pour les garanties ne sont jamais utilisées;

3. Introduire la portabilité de la garantie, pour mettre un terme à une difficulté que la majorité des locataires connaît au moment de déménager, à savoir réunir une nouvelle garantie sans pouvoir toucher à la précédente. La portabilité, c’est donc un mécanisme par lequel la garantie suit le locataire au fil de ses locations, sans devoir être à chaque fois déboursée;

4. Assurer l’indemnisation des bailleurs en cas de problèmes. Le fonds interviendrait en faveur des bailleurs, pour des dégâts locatifs ou des arriérés de loyers (plafond à fixer) et ce, même si le locataire n’a pas encore constitué l’entièreté de sa garantie;

5. Etre géré paritairement, par les pouvoirs publics, des représentants des locataires et des propriétaires et jouer ainsi le cas échéant, un rôle de médiation entre les parties prenantes au contrat en cas de litiges en fin de bail.

La Région wallonne a prévu, dans sa Déclaration de politique régionale, de créer un fonds de garanties locatives. Le projet du gouvernement, qui vient d’être adopté, intègre le caractère obligatoire du fonds régional pour les garanties en espèces mais le système assurantiel est maintenu. Ce qui nous fait dire que le fonds ne sera pas universel, pourtant l’unique moyen pour éviter la stigmatisation de certains locataires. A ce jour, à Bruxelles, il n’est pas question d’instaurer un fonds, mais juste un mécanisme de cautionnement public pour les usagers du CPAS. Une mesure qui risque encore de renforcer la discrimination des plus pauvres dans l’accès au logement. Notons pourtant que le Conseil économique et social bruxellois soutient la création d’un « véritable fonds de garanties locatives ».

Un fonds de garanties locatives universel et obligatoire doit être, tant en Wallonie qu’à Bruxelles, l’option privilégiée par les gouvernements pour avancer sur cette matière. Il est temps d’opérer un changement de paradigme pour aider, structurellement, ceux qui n’arrivent plus à se loger décemment. Nous demandons aux mandataires politiques de prendre le temps d’analyser nos propositions. C’est bien le droit au logement pour tous qui doit être moteur de leur action !

(*) Le Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat et ses 49 associations et fédérations d’associations membres et le Rassemblement wallon pour le droit à l’habitat et ses 22 associations et fédérations d’associations membres. Signataires : Action vivre ensemble, L’Atelier des droits sociaux, Brussel Plateform Armoede, Michel Colson et Jean Spinette, coprésidents de la Fédération des CPAS bruxellois, Luc Vandormael, président de la Fédération des CPAS wallons, CSC Bruxelles, CSC wallonne, Le Conseil bruxellois de coordination socio-politique (CBCS), FGTB Bruxelles, FGTB wallonne, Fédération francophone des travailleurs sociaux de rue (TSR), Financité, Le Forum : Bruxelles contre les inégalités, La Ligue des droits de l’homme, La Ligue des familles, Netwerk tegen Armoede, L’Observatoire belge des inégalités, Le Réseau belge de lutte contre la pauvreté (BAPN), Le Syndicat des locataires.

(1) Ils sont 410 000 en Wallonie et 325 000 à Bruxelles.

FÊTE DU SQUARE ALBERT 21 MAI 2016

Fête de quartier 2016 (WEB)(6).jpg

COLLOQUE DE LA CNL DU 4 MAI 2016

Les habitants veulent faire entendre d’autres voies

Pierre Duquesne
Vendredi, 6 Mai, 2016
L’Humanité

 

Manifestation contre les expulsions locatives, à la fin de la trêve hivernale, en mars 2011.
Photo : Marta Nascimento/Réa

La ,Confédération nationale du logement (CNL) a organisé, mercredi, un colloque pour réfléchir aux meilleurs moyens d’impliquer les résidents des quartiers dans la défense de leurs droits. Un thème cher à cette organisation centenaire qui tient son congrès jusqu’à vendredi soir.

Comment renforcer la mobilisation en faveur du droit au logement ? Et, pour y parvenir, comment accentuer la participation des habitants ? C’est à ces questions que les militants de la Confédération nationale du logement (CNL) ont été invités à réfléchir, mercredi, à l’occasion d’un colloque organisé en préambule du congrès célébrant les 100 ans de cette confédération, qui n’est plus seulement une organisation de défense des locataires. La CNL, a expliqué son président, Eddie Jacquemart, a deux missions : construire « un rapport de forces » en faveur du « droit au logement » et mener des actions « d’éducation populaire » visant à émanciper individuellement et collectivement les « habitants ». Les mots changent. L’analyse concrète de la situation aussi. « Nous parlons “d’habitants”, parce que, dans nos quartiers, nous avons aujourd’hui des locataires du parc social, mais aussi des accédants à la propriété », précise Serge Incerti-Formentini, prédécesseur d’Eddie Jacquemart à la tête de la CNL.

Comment faire pour que tous ces habitants aient enfin voix au chapitre ? Il faut d’abord des moyens, prévient Robert Pilon, de la Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec. Dans la Belle Province, chaque bailleur du parc social a l’obligation de verser 3 dollars canadiens par logement au comité consultatif des résidents composé des associations de locataires. Celles-ci peuvent percevoir jusqu’à 32 dollars annuels pour chaque logement qu’elles représentes et la délégation de salles communautaires dont elles peuvent avoir la gestion. Enfin, 300 000 dollars sont alloués par les organismes HLM canadiens pour des projets menés par les habitants. Un pays où tout le monde a bien compris, à l’instar de Robert Pilon, que « le logement est le principal, sinon le seul point d’ancrage pour une multitude de personnes exclues du marché du travail, des loisirs et de la consommation ». Et donc, aussi, « le principal lieu pour favoriser leur insertion citoyenne ».

On en est loin en France, où le financement des associations d’habitants ou de locataires dépend du bon vouloir des bailleurs ou des alternances politiques. Le conseil départemental de l’Essonne, qui a basculé à droite, a supprimé les 8 000 euros de subventions versées à chaque association de locataires du département. La loi Lamy, votée il y a deux ans, a créé un conseil de citoyens dans chaque quartier prioritaire de la ville, avec des moyens alloués par le contrat de ville. « Mais, dans la plupart des cas, des moyens n’ont pas ou très peu été inscrits dans les contrats de ville », déplorait récemment le Commissariat général à l’égalité des territoires. Il s’agit surtout d’une mesure que les militants de la CNL voient, bien souvent, comme une concurrence des associations structurées et organisées.

« On préfère aller chercher des individus et des personnes non organisés que de s’appuyer sur des associations déjà organisées et qui sont déjà présentes dans les quartiers, déplore une militante de Vitry-sur-Seine. Nous, à la CNL, on fait déjà le travail d’associer les habitants. On fait des amicales, des fêtes de voisins, on forme des représentants des quartiers, on mène des projets sur le tri sélectif ou autre. Pourquoi ne pas nous soutenir ? »

Conseils de concertation,faux-semblants de démocratie ou outil de participation

Sauf que la CNL n’a pas le monopole de l’action citoyenne dans les quartiers, où agissent de nombreuses associations. Il y surgit aussi, parfois, des actions collectives spontanées qui lui échappent. À l’image des tables de quartiers, sorte d’assemblées générales ouvertes à tous, exceptés les élus, pour organiser les habitants des quartiers populaires et faire du lien entre les associations qui y sont actives. Ces initiatives, lancées par la Fédération des centres sociaux et le collectif Pas sans nous, émergent dans une demi-douzaine de villes de l’Hexagone, explique le politiste Julien Talpin, qui vient d’écrire un livre éclairant sur la participation des citoyens avec la sociologue Paula Cossart (1). À l’en croire, les conseils de concertation créés par la dernière réforme de la politique de la ville affichent déjà un bilan négatif. Sans moyens véritables, ni réel pouvoir de décision, ces instances sont des faux-semblants de démocratie restant aux mains des collectivités ou de l’État plutôt qu’un véritable outil de participation. Il faudrait, pour cela, créer un fonds pour une démocratie d’initiative citoyenne, comme l’a proposé le rapport écrit par Marie-Hélène Bacqué et Mohamed Mechmache, mais qui n’avait pas été retenu par le gouvernement. À savoir un fonds, doté de 5 % du montant annuel consacré au fonctionnement de la démocratie représentative (enveloppe parlementaire, frais des assemblées…) destiné à financer des initiatives citoyennes dans les quartiers, via une instance indépendante du pouvoir politique. De telles initiatives ne s’opposent pas au travail effectué par les organisations de locataires, selon Julien Talpin. Bien au contraire. « Toutes les associations doivent travailler ensemble et créer une synergie pour infléchir le rapport de forces » dans la fabrication et la gestion de la ville.

Dans les années 1960, la CNL est parvenue à se réinventer et à toucher un nouveau public

Historien proche de la CNL, Sébastien Jolis souligne, lui aussi, la nécessité d’imaginer de nouvelles formes de mobilisation des habitants. « Les outils de participation traditionnels sont aujourd’hui en crise. C’est le cas des partis, des syndicats, mais aussi des associations de locataires. » Pourtant, souligne-t-il, la CNL est déjà parvenue à se réinventer dans les années 1960 et à toucher un nouveau public, en investissant de nouvelles questions (équipements dans les quartiers, locaux associatifs et leur animation, place des jeunes dans les grands ensembles, etc.). Pourquoi ne pas défendre le paritarisme dans le logement social, suggère aussi le jeune historien ? Permettre aux habitants d’occuper 50 % des sièges au conseil d’administration serait une méthode très efficace pour relancer l’implication des habitants. José Garcia, représentant de l’Association belge des locataires, suggère, lui, de transformer un maximum de logements sociaux existants en coopérative d’habitants. « Qu’importe les formes, l’important c’est la lutte », explique le militant belge.

Pour se renouveler, les militants de la CNL peuvent prendre exemple sur leurs homologues québécois. « Pour nous, il ne suffit plus seulement de lancer de grands mots d’ordre basés sur des orientations savantes pour que nos membres expérimentés et organisés en fassent l’application sur le plan local. Il ne s’agit pas, non plus, d’apprendre à vulgariser nos connaissances pour en abreuver, à petites doses, les masses ignares pour les amener à nous rejoindre, ou, pire, à chercher à se substituer à elles par l’ajout de professionnels pour penser et agir en leur nom. » Non, l’Association des locataires du Québec « accompagne les habitants des HLM dans des démarches collectives d’appropriation du pouvoir » en s’inspirant de la pédagogie de l’opprimé de Paulo Freire. Et ce travail d’accompagnement prend « toutes sortes de formes et de couleurs selon que l’on s’adresse aux jeunes, aux immigrants ou aux cheffes de familles monoparentales. »

(1) Lutte urbaine. Participation et démocratie d’interpellation à l’Alma-Gare, Éditions du Croquant, 2015.
 
 

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COLLOQUE DE LA CNL  4 MAI 2016 – ASSEMBLÉE NATIONALE FRANÇAISE

 

Regards croisés sur la participation des habitants

Pour la première fois à l’Assemblée nationale, la CNL organisait la veille de son congrès, une conférence ouverte à tous, intitulée « Regards croisés sur la participation des habitants ». Introduite par le Président Claude Bartolone, en présence de nombreux parlementaires (dont Audrey Linkenheld, Daniel Goldberg et Jean-Claude Bosino) et représentants du Mouvement Hlm (comme Marie-Noëlle Lienemann, ancienne ministre, et Francine Albert, chargée des relations parlementaires de l’Union sociale pour l’habitat), le sujet a été traité de façon très large.

José Garcia, secrétaire général du syndicat des locataires a prôné la « fin du bailleurisme et du locariat », en concluant que « contrairement au crime, la lutte paye toujours ». Robert Pilon, coordinateur de la fédération des locataires HLM du Québec, a insisté sur l’importance d’aller à la rencontre de tous les habitants, pour les entraîner dans la participation, afin de générer du militantisme et d’en diversifier les formes. Carlo Sommaruga, député et vice-président de l’association des locataires Suisses, Asloca, a présenté la spécificité de la situation de son pays, avec ou plus de 270 000 adhérents. Le processus des référendums est évoqué.

Plusieurs chercheurs étaient également venus présenter les conclusions de leurs travaux, notamment Paula Cossart et Julien Talpin qui ont étudié une expérience de Roubaix. Ils concluent sur la proposition d’un « fonds d’interpellation citoyenne » qui pourrait être alimenté par un pourcentage de réserves parlementaires, afin de développer la « démocratie d’interpellation ».

Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris en charge du logement, a conclu son intervention sur l’importance de travailler avec la CNL pour imaginer les nouvelles formes de participation. Un échange a eu lieu dans le même esprit entre une interpellation d’Anne Lucet-Dallongeville, responsable du collectif des amicales RIVP (Régie immobilière de la ville de Paris), et celle de Serge Contat, directeur général de la RIVP.

Les territoires ultra-marins étaient notamment représentés par Alain Rousseau, qui a rendu hommage au travail réalisé en matière de rénovation urbaine. Jean-Michel Saingainy, a évoqué les enjeux de la participation sur l’Île de la Réunion. Enfin Monique Vélia, directrice de Sogedis, a engagé une démarche pour mieux inclure les habitants sous l’angle de l’éducation populaire.

 
Dossier
 
51e congrès de la CNL – 5 au 7 mai 2016 – Villejuif
 

TROP GRAND MON LOGEMENT SOCIAL ?

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