Archives de Catégorie: SYNDICAT DES LOCATAIRES

Le Phare N°137

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Protégé : Avoir l’eau chez soi ne coule pas toujours de source

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Cours de formation 14 mars 19

cours de formation 14 03 2019 FDL

Protégé : Conseils Consultatifs des Locataires

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Revendications du Syndicat des Locataires 2019

REVENDICATIONS DU SYNDICAT DES LOCATAIRES 2019

I. Revendications relatives au parc privé ou assimilé

***1. Pour un permis locatif avant toute nouvelle mise en location. L’assainissement généralisé des logements mis en location n’aura pas lieu sans un permis locatif obligatoire préalable à toute nouvelle mise en location. En d’autres termes, toute nouvelle location devra être précédée d’un examen technique du logement mis en location, ce dernier ne pouvant être loué que lorsque le Service régional compétent en matière d’expertise lui octroie l’autorisation. Dans le cas contraire, le bailleur ne pourra mettre ledit logement en location qu’après avoir effectué l’ensemble des travaux de mise en conformité de son bien.

 

***2. Nous réaffirmons un principe fondamental : pas d’expulsion sans relogement. Cette revendication nous semble essentielle dans une société dite évoluée comme la nôtre. Nous tenons à attirer l’attention du politique sur le fait que la jurisprudence consacrant ce principe commence à se multiplier. En effet, il a été jugé, il y peu, que l’expulsion était contraire à la dignité humaine et à l’équité, principes fondamentaux consacrés par la Convention Européenne des Droits de l’Homme et notre Constitution. Ainsi une première mesure à prendre, sans délai sera de soumettre toute exécution d’expulsion à une autorité politique (en France le Préfet ; en Belgique les Bourgmestres et/ou les Gouverneurs) qui autoriserait ou non in fine l’exécution de l’expulsion.

***3. Réhabilitation et location forcée de tous les logements ou immeubles vides. Les logements vides représentent véritablement une aberration et, dans le contexte, de mal-logement actuel, cette irrationalité des propriétaires-bailleurs est proprement inacceptable, méprisable. Toutes les politiques de logement dignes de ce nom doivent s’atteler à combattre cette situation et procéder, s’il y a lieu, à la location forcée de ces biens. En effet, tout système tendant à taxer les immeubles vides s’est avéré à court, moyen et long terme, inopérant car les bailleurs ont toujours trouvé la parade pour échapper qui à l’enrôlement de la taxe, qui au paiement de celle-ci. Bien entendu, tous les biens vides ne sont pas conformes aux normes du Code du Logement. Une partie de ceux-ci devront donc être rénovés ou réhabilités avant leur mise en location forcée.

***4. En cas d’accord du locataire, possibilité pour le Syndicat des Locataires d’assister le locataire devant la Justice et ce quel que soit le degré juridictionnel. Assister ne veut pas dire représenter mais bien être présent et aider le locataire à se défendre.

***5. Toute nouvelle charge locative doit, préalablement à son application, être communiquée et acceptée par les locataires concernés. Trop souvent les bailleurs, sans consulter au préalable les locataires concernés, fixent des nouvelles charges qui devront être supportées par lesdits locataires. Cette procédure s’applique également à toute modification du calcul de la répartition des charges.

***6. Le locataire a non seulement le droit de contester tout montant de charge dont le bailleur ne pourrait lui produire de pièce justificative, il est en droit également de contester la qualité et la réalité du travail lié à toute dépense.

***7. Reconnaissance des associations de locataires :
Reconnaissance des associations de locataires par la création d’instances paritaires et de médiation. La possibilité doit être donnée aux associations reconnues d’assister et d’accompagner les locataires qui le désirent devant les Justices de Paix comme c’est le cas devant les Tribunaux du Travail.

**8. Socialisation de tous les logements publics. En dehors du logement social qui se caractérise par une fixation des loyers rationnelle et tenant compte des revenus des locataires, il existe un parc public qui échappe en grande partie à une fixation objective et sociale des loyers. Ce parc public est, en dépit du fait de son appartenance aux pouvoirs publics, régit par la loi du privé. Ce parc, qui devrait être proposé aux plus faibles, est proposé à des catégories de revenus qui en théorie pourraient se passer de cette aide. Nous estimons dès lors que, tout en sauvegardant les droits des locataires actuels, toutes les nouvelles attributions devraient se limiter à des locataires dont les revenus ne dépassent pas ceux qui leur permettent d’accéder au logement social.

***9 Fixation d’un loyer de base pour tous les biens mis en location.
Le loyer de base peut être modifié soit à la hausse en cas d’investissement important dans le bien effectué par le bailleur uniquement sur fonds propres, soit à la baisse sans nécessairement invoquer de motifs particuliers.
Ce loyer de base, hormis les règles susmentionnées, ne peut varier dans le temps. Il sert de référence perpétuelle à l’indexation annuelle des loyers, ceci pendant toutes les périodes où le bien est mis en location, même, et surtout, en cas de changement de locataire.
La fixation du loyer de base doit se faire sur base de critères objectifs (taille et état du bien … et caetera ).
Faute d’accord entre les parties, le loyer de base correspond au revenu cadastral (RC) du bien en question, seul critère, à notre connaissance, aujourd’hui admis par toutes les parties en présence (bailleurs et locataires).

***10 Création d’un fonds régional des garanties locatives (FRGL).
Ce fonds serait géré par la Région bruxelloise et les  organisations représentatives des locataires.
Il aurait comme fonction de prêter aux locataires les sommes leur permettant de constituer la garantie locative.
Le taux de ce prêt à tempérament doit être de 0 %. Le prêt est remboursé par mensualité par le locataire et peut représenter 100 % du montant de la garantie locative.
Toutes les sommes payées par les locataires au FRGL produisent un intérêt qui sera fonction des rendements générés par ledit fonds. Les intérêts produits sont capitalisés.

II. Revendications relatives au parc du logement social

***1. Maintien absolu du bail à durée indéterminée pour tous les locataires présents et à venir.

***2. Abrogation de la cotisation de solidarité.

***3. Bien que totalement favorables au logement passif, l’idée de faire payer un supplément de charges forfaitaires pour des consommations inexistantes nous semble un dangereux précédent et, en tout état de cause, en contradiction flagrante avec les règles en matière de charges.

***4. Obligation pour les SISP de passer avant toute action contentieuse devant le Juge de Paix par la conciliation.

***5. La copie des pièces justificatives des charges peut être obtenue gratuitement par le Syndicat des Locataires auprès des SISP.

***6. Le bail social ne peut pas être considéré comme un contrat intuitu personae. En effet, nous pensons que dès le moment où un loyer ou une réduction quelconque de loyer est attribué en fonction de la présence d’une personne dans un logement social donné, cette personne doit être considérée ipso facto comme faisant partie intégrante du contrat de bail.

**7. L’ensemble des circulaires émises par la SLRB doit être accessible gratuitement aux associations et aux locataires.

***8. En ce qui concerne les mutations dues à une rénovation du logement, nous estimons que les propositions de relogement des locataires devraient dépasser le cadre de la société réalisant les rénovations pour envelopper un rayon géographique entourant le logement loué. En d’autres termes, aujourd’hui les mutations se font au sein de la société de logement du locataire et non pas en inter-sociétés alors que d’un point de vue purement géographique il serait plus agréable pour un locataire d’être accueilli dans une autre SISP de son quartier même si cette société n’est pas la même que celle à qui il loue son logement. En effet, dans certains quartier il existe plusieurs complexes de sociétés différences et il serait judicieux de permettre de telles mutations entre les sociétés.

***9. Dans le cadre des mutations dues à une rénovation, des compensations financières importantes devraient également être mises en place car un déménagement coûte très cher et que dans le cas d’espèce il est subit totalement par le locataire. Dans tous les cas de figure les nouveaux logements doivent être conformes au Code du Logement et dans un état de propreté et de rafraîchissement extrême.

**10. Les locataires protégés du logement social (personnes âgées et/ou handicapées) pourraient prétendre en cas d’occupation d’un logement suradapté, et pour autant qu’il le désire, à se voir proposer par la SISP un logement plus grand d’une unité que celle dont ils ont droit. Dans ce cadre, un locataire qui a droit à un appartement d’une chambre serait en droit à sa demande d’obtenir un appartement deux chambres.

*11. Contraindre les sociétés à donner une meilleure information au niveau des attributions. Pour beaucoup de locataires, en effet, devoir déménager même pour d’excellentes raisons reste une obligation extrêmement pénible et c’est donc pour cette raison que l’aspect social et la prise en compte par les SISP des difficultés liées à cette mutation doivent être pris en compte.

**12. Les locataires qui pour des raisons personnelles sont amenés à quitter la sphère du logement social auraient le droit de donner des préavis ou des contre-préavis extrêmement courts.

**13. Une priorité absolue sera données aux locataires sortant pour la réintégration de leurs anciens logements rénovés. Le quartier étant un facteur d’intégration sociale et psychologique extrêmement important, le retour au quartier d’origine nous semble fondamental pour ceux qui le désirent.

**14. En cas de refus de logement au tord du candidat locataire, seule la pénalité d’interdiction de renouveler sa candidature pendant 6 mois sera appliquée. En effet, la sanction aujourd’hui en vigueur amène la perte de tous les points obtenus par les années d’attente desdits candidats.

***15. Le Syndicat est opposé à toute fusion des SISP autrement que sous forme volontaire et sans perte d’emploi.

**16. Nous demandons que soit réalisé dans les 33 SISP de la Région un état des lieux sur les mesures prises ou à prendre en cas d’incendie dans les immeubles sociaux.

Fait à Anderlecht, le 20 février 2019

*** : revendication primordiale
** : revendication très importante
* : revendication importante
En vert (déjà obtenu)

Pour le SL

José GARCIA

 

« Grève illimitée » des travailleurs du Logement Molenbeekois

Les travailleurs du Logement Molenbeekois, excédés par les discours incohérents et la non transparence dans la gestion globale de cette société, ont appelé à une grève illimitée à partir de ce 1er février 2019″, ont déclaré via communiqué vendredi des délégués syndicaux de cette société de logement social. Il y a une semaine, le parquet de Bruxelles annonçait qu’une information judiciaire venait d’être ouverte concernant la société de logement de service public de Molenbeek-Saint-Jean, à la suite d’un rapport d’audit accablant.


« Excédés, les travailleurs, comme les locataires, sont devant le logement Molenbeekois ce vendredi pour crier leur ‘ras-le-bol’ à une gestion inhumaine et obscure », indiquent plusieurs représentants syndicaux. Ceux-ci précisent qu’une nouvelle réunion avec la direction est prévue jeudi prochain à 13h00.

« Nous espérons recevoir les réponses à de nombreuses questions posées depuis un temps certain ». « Le 21 janvier dernier, la presse a révélé les résultats partiels d’un audit demandé par les organisations syndicales. Mais au cours d’une assemblée générale qui a eu lieu le même jour, la direction a voulu minimiser l’impact de ces résultats, en ne tenant pas compte de la réalité et surtout des cris d’alarme qui retentissent à chaque réunion », dénoncent-ils.

« Je peux comprendre leur désarroi face aux constats de l’audit »
La ministre bruxelloise du Logement Céline Fremault (cdH) était interrogée en séance plénière du parlement bruxellois sur la grève du personnel déclenchée vendredi au sein de la Société Immobilière de Service public en charge de logements sociaux à Molenbeek (SISP) dans un contexte de tension lié aux constats de mauvaise gestion révélés par un rapport récent d’audit externe.

« Je peux comprendre leur désarroi face aux constats de l’audit, qui a notamment mis en avant des manquements au niveau de la gestion des ressources humaines et principalement des incohérences en matière de gestion salariale », a commenté la ministre du Logement, interrogée vendredi, au parlement par Ahmed El Khannouss (cdH) à propos de l’annonce de cette action de grève.

La ministre a confirmé qu’une rencontre était prévue entre délégués syndicaux et la direction de la SISP.

« Je pense que la SISP doit rencontrer le personnel et faire preuve de transparence », a ajouté la ministre.

La SLRB a écrit jeudi à la présidence du Logement Molenbeekois
Au niveau régional, suite à des rumeurs de pressions sur le personnel, la SLRB a écrit jeudi à la présidence du Logement Molenbeekois pour lui rappeler ses responsabilités vis-à-vis de son personnel. En outre, avec l’appui de la SLRB, un manager des Ressources Humaines de crise a été sélectionné par marché public. Il entrera en fonction prochainement, a encore indiqué la ministre du Logement.

Celle-ci a rappelé par ailleurs que si la situation n’est pas rétablie prochainement, « la SLRB se substituera aux organes de gestion de la SISP ».

Dans un audit rendu partiellement public le 21 janvier dernier, le Logement Molenbeekois a été mis en cause pour sa gestion. Sur demande du Conseil d’administration de la SLRB, le Logement Molenbeekois a été mis en demeure de mettre sa gestion en ordre dans un délai de deux à trois semaines, faute de quoi la gestion de la société sera assurée temporairement par la SRLB. Celle-ci a ensuite déposé plainte auprès du parquet de Bruxelles, lequel a entamé une information judiciaire.

Il ressort notamment de cet audit que pour la moitié des factures établies par le Logement Molenbeekois entre 2013 et 2017 il n’existait aucun bon de commande. Un fournisseur avait été préalablement désigné sans appel d’offres.

Egalement, à la fin de l’année 2017, les arriérés de loyers s’élevaient à 2,2 millions d’euros. Par ailleurs, une somme de plus de 500.000 euros relative aux garanties locatives n’avait jamais été versée.

Enfin, la rémunération du personnel ne correspondait pas aux barèmes.

Soutien du Syndicat des Locataires
Vendredi, le Syndicat des Locataires a également réagi. Il a indiqué qu’il soutenait totalement l’action de grève des travailleurs du Logement Molenbeekois.

« Le Syndicat des Locataires soutient totalement les grévistes et appelle à une union entre les travailleurs de cette société et les locataires. Pour rappel, dans notre analyse de l’audit relatif à cette société nous avions déjà mis en exergue la fâcheuse tendance, notamment de la part de la direction de cette SISP [Société Immobilière de Service Public], à mettre une partie de la responsabilité des problèmes existants sur les employés du Logement Molenbeekois », a déclaré José Garcia, secrétaire général du Syndicat des Locataires.

Le syndicat a néanmoins déploré que la SLRB ait choisi l’entreprise « Ernst & Young » pour effectuer l’audit, une « multinationale impliquée dans de nombreux scandales internationaux » selon lui.

Ce syndicat demande également la création d’une commission d’enquête parlementaire chargée notamment « de déterminer l’état du logement, tant social que privé, des classes populaires » et de « se pencher sur les responsabilités politiques et administratives de celles et ceux qui, au Logement Molenbeekois, ont enfreint la loi relative aux marchés publics ».

Les locataires demandent également à ce que la SLRB mette tout en œuvre pour que les locataires concernés reçoivent très rapidement les sommes dues par le Logement Molenbeekois.

Par: rédaction 7/7  1/02/19 – 17h03  Source: Avec Belga

11 millions de logements vides en Europe: le grand scandale.

C’est le journal britannique The Guardian qui publie ces chiffres qu’il a patiemment collectés dans toute l’Europe. Les organisations de défense des sans-logis évoquent un « gaspillage choquant« .

Selon les chiffres collectés par The Guardian, ces 11 millions de maisons et appartements vides suffiraient largement à loger tous les sans-abris de l’Union européenne. La liste des logements inoccupés est impressionnante: plus de 3,4 millions de logements en Espagne, 2 millions en France, autant en Italie, 1,8 million en Allemagne et plus de 700 000 au Royaume-Uni. Et il en va ainsi dans tous les pays de l’Union, Les chiffres pour la Belgique ne sont pas précisés. L’une des causes évoquées est la crise financière de 2007-2008 qui a suivi le boom immobilier. Bien sûr, les logements vacants ne sont pas tous habitables en l’état, mais leur nombre est certainement suffisant pour accueillir les 4,1 millions de Sans-logis.

David Ireland, directeur de l’organisation caritative britannique Empty Homes évoque une situation « incroyable par son ampleur et choquante pour les sans-abri. »

Le mois dernier, le Parlement européen a demandé à la Commission de développer une stratégie de logement urgente. La résolution avait alors été votée par 349 voix contre 45.

L’une des causes de cette situation serait liée à la spéculation de riches investisseurs qui ont racheté les biens à vil prix au pire de la crise de l’immobilier dans l’espoir d’une rapide plus-value.

Même les quartiers riches sont frappés

Le quotidien The Guardian a lui-même constaté qu’un tiers des demeures situées dans les quartiers les plus huppés de Londres sont vides. Certains tombent même en ruines après avoir été abandonnés durant 25 ans.

En Espagne, le gouvernement estime que 500 000 chantiers de constructions d’habitation ont été arrêtés. Dans certains lotissements de vacances (près des côtes) plus d’un tiers des immeubles sont entièrement vides. Et lorsqu’ils sont vendus, c’est à la moitié du prix pratiqué en 2008. En France, les derniers chiffres de l’Insee  évoque 2.4 millions de maisons vides en 2012, contre deux millions en 2009.

Logements inoccupés en Belgique : la grande inconnue

En Belgique, les chiffres sur l’inoccupation des logements s’obtiennent avec peine. Le cas de Bruxelles en est l’illustration.

Depuis 2012, la Région tente d’établir des statistiques d’inoccupation basées sur les données des compteurs d’eau et d’électricité, mais à ce jour, seules 9 des 19 communes fournissent réellement ces données.

La Cellule Logements Inoccupés de la Région bruxelloise peut toutefois effectuer une estimation pour le logement privé. Selon le nombre de compteurs d’électricité non utilisés 48 000 logements ne seraient pas habités sur un parc bruxellois total de 300 000 adresses.

Les seuls chiffres fiables concernent les logements sociaux. Selon les chiffres fournis par Céline Fremault, ministre pour le Logement, le nombre de logements sociaux inoccupés est passé, en près de 10 ans -entre 2004 et 2013- de 1821 à 3113 (sur un parc de 39 250 logements.)

En Wallonie, la compétence étant communale, il ne semble pas exister de statistique régionale.

En Flandre, les chiffres étaient de 14 715 logements mis à l’inventaire des biens inoccupés en 2003. Ils n’étaient plus que 10 000 en 2010. Ce qui ferait de la Belgique un bon élève parmi les Européens. Tous les chiffres sont cependant à prendre avec énormément de précautions.

Jean-Claude Verset

Cours de formation 6-02-19

cours observatoire des loyers - 06022019

Cours de formation 29-1-19

cf sl 02:5229869