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Les charges dans le logement social : limite du principe de solidarité.

 

La présente décision du tribunal de 1ère instance de Bruxelles en degré d’appel datée du 17 novembre 2016 est intéressante dans la mesure où elle circonscrit l’application du principe de solidarité en matière de charges dans le secteur du logement social.
De quoi s’agit-il ?
Des occupants d’une maison individuelle située sur une parcelle formant un complexe immobilier composé à la fois de maisons individuelles et d’immeubles à appartements multiples font griefs à leur SISP de leur imputer diverses charges dont des frais de conciergeries, d’enlèvements d’immondices, de charges diverses, de voiries, de contrats pour locataire ne se rapportant pas directement à leur bien loué.
Par le biais de deux jugements datés l’un du 25 Juin 2014 et l’autre du 5 avril 2017 ils sont
condamnés par le juge du fond à supporter au même titre que les autres occupants, par application du principe de solidarité, ces charges même si celles-ci ne correspondent pas à un véritable service.
Ils interjettent appel desdits jugements et sollicitent que le tribunal dise pour droit que le foyer a l’obligation stricte de respecter le Code du logement en Région de Bruxelles-Capitale et plus particulièrement les articles 28 à 31 de l’ARGBC du 26 Septembre 1996 et de l’article 1728 ter du Code civil en ce qui concerne l’imputation des charges locatives qui ne peuvent et ne doivent concerner que des charges réelles destinées au bien auquel elles se rapportent.
Que ces charges doivent être justifiées par un besoin réel, appropriées et non fastueuses aux immeubles concernés.
Les appelants demandeurs réclament du tribunal qu’il dise que :
– Le foyer contrevient à ces dispositions en imposant des charges locatives autres que    celles spécifiquement destinées aux maisons et aux occupants des maisons individuelles de la SISP.
– Le foyer est tenu de rembourser les charges indues estimées à 4045,18€.
Le tribunal de première instance reprend au préalable les différents éléments de fait utiles à la compréhension de la cause :
– Il s’agit, constate-t-il, de locataires d’une maison individuelle sise sur une parcelle dénommée la « Cité du Bon Air » qui fait partie d’un ensemble immobilier comprenant à la fois des maisons individuelles et des immeubles à appartements.
Les demandeurs locataires appelants d’une maison individuelle ont souscrit un bail écrit à durée indéterminée ayant pris effet au 1 er Juin 1983.
– Conformément aux dispositions de leur contrat et depuis le départ, ils honorent outre leur
loyer une provision de 200fr (4,96€) à titre de charge d’eau.
– À partir des années 1993, le foyer a envoyé des décomptes de charges portant sur des
charges sociales diverses, et abonnements IBDE pour des montants conséquents.
– Des décomptes de charges similaires ont été envoyée les années suivantes imputant entre autres des frais de concierge et déduisant des provisions nouvelles des montants des charges facturées (ces décomptes ne font plus référence à des charges pour l’eau ni au montant susvisé de 200fr /4,96€/).
Le tribunal prend acte des réactions de refus et d’opposition des locataires demandeurs sur appel formulées officiellement par écrit à la SISP.

 ». J’ai depuis de nombreuses années réfuté le droit pour le foyer d’imposer des charges
« factices » à cet effet une réclamation a été introduite auprès de la SLRB qui m’a donné raison et enjoint au foyer de revoir ce problème. (pièce n°….)
. …. Concierge, voirie, eau, alors que je traite moi-même ce problème. (pièce n°….)
. Je poursuivrai mes paiements à titre provisionnel sans aucune reconnaissance préjudiciable
de 250 € jusqu’à rectification des calculs. (pièce n°….)
. J’hallucine alors que je constate que les charges correspondent à des montants qui ne
peuvent m’être porté en compte. (pièce n°….)
. Nous allons régler dès ce 1 er Novembre 2013 la somme de 298,18 € sans reconnaissance
préjudiciable. (pièce n°….) »
Le tribunal commence par rappeler les normes légales en vigueur.
– Il relève que les charges locatives pouvant être imputées à un locataire d’un logement social sont déterminées par une liste limitative à l’article 28.1 à .12 de l’ARGBC du 26 Septembre 1996.
– L’article 29 de cet arrêté détermine quant à lui les clés de répartition (trois sortes de clés).
– L’article 30 du même arrêté constitue le pendant de l’article 1728 ter du Code civil énonce :
« Les redevances et charges locatives doivent correspondre à des frais réels de la société et sont imputés au locataire sur base de documents probants. Elles doivent être comptabilisées sur un compte distinct de celui des loyers.
– Le tribunal relève que les locataires de logements sociaux ont le droit d’obtenir un décompte clair et les principes de droit commun du droit civil sont applicables à cet égard, en l’absence de dispositions réglementaires propre au logement social.
– Conformément à l’article 1315 du code civil qui impose à celui qui réclame le paiement de le justifier et à l’article 1728 ter du même code qui prescrit l’obligation de motivation et justification du bailleur privé pour des charges non forfaitaires, les sociétés de logements sociaux sont tenues de donner aux locataires le droit de consultation.
Le tribunal va appliquer à la présente cause les normes précitées après avoir constaté qu’à partir de 1993 le foyer ne s’est plus contenté de réclamer la provision de 200fr (4,96€) pour l’eau et a imputé diverses charges de tout ordre. Il opère une vérification des postes réclamés cherchant à établir l’existence ou non d’un lien avec le bien loué par les appelants.

Ainsi, constate-t-il :
– Les rémunérations et cotisations du concierge visées à l’article 28,3° de l’ARGBC sont
réparties de manière égale entre les logements auxquels elles se rapportent. Or, constate le tribunal, en l’espèce, le foyer ne démontre pas que les frais de concierge qu’il a facturé aux appelants se rapportent réellement au bien litigieux ni les services du concierge dont les appelants bénéficieraient, ce qu’ils contestent.
– Pour les années 1992 et 1993 le foyer a facturé une quote-part de charges d’abonnements IBDE pour ledit complexe immobilier. Le tribunal va déclarer à cet égard que le foyer ne justifie pas en quoi elle serait habilitée à imputer ces frais de manière égale ni en quoi les frais qu’elle a facturé à ce titre aux appelants se rapporteraient à leur bien litigieux.

Il ajoute qu’aucune pièce justificative de ces frais n’est produite par la SISP.
– À partir de 2003, le tribunal constate que le foyer a aussi porté à charge des locataires
appelants outre les frais de concierge contestés, des frais d’enlèvement d’immondices non-justifiés. Et d’ajouter que le foyer ne démontre pas que de tels frais visés à l’article 28,5° de l’ARGBC se rapporte au bien litigieux.

Les locataires invoquent d’ailleurs, reprend le tribunal, sans que ceci ne fasse l’objet de
réelles contestations, qu’ils se chargent eux-mêmes de mettre les poubelles à l’extérieur de la maison.
– D’autres charges figurent aussi sur les décomptes des années 2013 à 2014 avec pour libellé « Charges diverses » de « gaz de cuisine » de « contrat pour locataire » avec mention répartition égalitaire sans que, relève le tribunal, le foyer n’y explique en quoi celles-ci sont imputables aux locataires appelants et se rapportent à leur bien litigieux.
– S’agissant de frais d’entretien facturés par le foyer aux locataires, frais visés à l’article 28.4.6, le tribunal relève que le foyer n’apportant pas la preuve qu’ils se rapportent au bien litigieux, ceci, dit-il, est d’ailleurs contredit par les locataires qui produisent des factures d’entretien qu’ils indiquent avoir payé, pour les appareils de chauffage et sanitaires desservant leur bien loué.
– Le tribunal relève aussi que la SISP n’explique pas non plus comment sont calculées les
quotités qu’il impute aux demandeurs appelants et ne démontre pas que les charges
litigieuses correspondent à des charges réelles comme l’impose l’article 30 de l’ARGBC.
– Le tribunal d’ajouter à titre surabondant, que les décomptes litigieux communiqués aux
appelants ne contiennent aucune référence à des pièces justificatives démontrant leur
caractère probant.
Le tribunal considère au final que c’est à bon droit que les appelants contestent la débition des charges à concurrence de 4045,18€ leur facturé irrégulièrement pour les années 1993 à 2014.
C’est donc à tort que le premier juge a considéré que de pareilles charges leur étaient imputables par application du principe de solidarité dans le contexte général des logements sociaux.
Le tribunal tout en ne remettant pas en cause ce principe de solidarité estime, à juste titre, que celui- ci ne se justifie pas en l’espèce. Il condamne dès lors la SISP au remboursement des charges versées au foyer indûment.

Hafid CHABAB

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