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Rencontre des candidats Cocolo Lojega

RENCONTRE COCOLO DU 29:10:2018

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Les 16 Sisp de la Région bruxelloise

LES 16 SISP DE LA RÉGION BRUXELLOISE

ABC BinHôme Comensia En Bord de Soignes Everecity Foyer Anderlechtois

Foyer du Sud L'Habitation Moderne Le FL FS FB LM

Le Logis-Floreal HBM LOG'IRIS LOJEGA

Les charges dans le logement social : limite du principe de solidarité.

 

La présente décision du tribunal de 1ère instance de Bruxelles en degré d’appel datée du 17 novembre 2016 est intéressante dans la mesure où elle circonscrit l’application du principe de solidarité en matière de charges dans le secteur du logement social.
De quoi s’agit-il ?
Des occupants d’une maison individuelle située sur une parcelle formant un complexe immobilier composé à la fois de maisons individuelles et d’immeubles à appartements multiples font griefs à leur SISP de leur imputer diverses charges dont des frais de conciergeries, d’enlèvements d’immondices, de charges diverses, de voiries, de contrats pour locataire ne se rapportant pas directement à leur bien loué.
Par le biais de deux jugements datés l’un du 25 Juin 2014 et l’autre du 5 avril 2017 ils sont
condamnés par le juge du fond à supporter au même titre que les autres occupants, par application du principe de solidarité, ces charges même si celles-ci ne correspondent pas à un véritable service.
Ils interjettent appel desdits jugements et sollicitent que le tribunal dise pour droit que le foyer a l’obligation stricte de respecter le Code du logement en Région de Bruxelles-Capitale et plus particulièrement les articles 28 à 31 de l’ARGBC du 26 Septembre 1996 et de l’article 1728 ter du Code civil en ce qui concerne l’imputation des charges locatives qui ne peuvent et ne doivent concerner que des charges réelles destinées au bien auquel elles se rapportent.
Que ces charges doivent être justifiées par un besoin réel, appropriées et non fastueuses aux immeubles concernés.
Les appelants demandeurs réclament du tribunal qu’il dise que :
– Le foyer contrevient à ces dispositions en imposant des charges locatives autres que    celles spécifiquement destinées aux maisons et aux occupants des maisons individuelles de la SISP.
– Le foyer est tenu de rembourser les charges indues estimées à 4045,18€.
Le tribunal de première instance reprend au préalable les différents éléments de fait utiles à la compréhension de la cause :
– Il s’agit, constate-t-il, de locataires d’une maison individuelle sise sur une parcelle dénommée la « Cité du Bon Air » qui fait partie d’un ensemble immobilier comprenant à la fois des maisons individuelles et des immeubles à appartements.
Les demandeurs locataires appelants d’une maison individuelle ont souscrit un bail écrit à durée indéterminée ayant pris effet au 1 er Juin 1983.
– Conformément aux dispositions de leur contrat et depuis le départ, ils honorent outre leur
loyer une provision de 200fr (4,96€) à titre de charge d’eau.
– À partir des années 1993, le foyer a envoyé des décomptes de charges portant sur des
charges sociales diverses, et abonnements IBDE pour des montants conséquents.
– Des décomptes de charges similaires ont été envoyée les années suivantes imputant entre autres des frais de concierge et déduisant des provisions nouvelles des montants des charges facturées (ces décomptes ne font plus référence à des charges pour l’eau ni au montant susvisé de 200fr /4,96€/).
Le tribunal prend acte des réactions de refus et d’opposition des locataires demandeurs sur appel formulées officiellement par écrit à la SISP.

 ». J’ai depuis de nombreuses années réfuté le droit pour le foyer d’imposer des charges
« factices » à cet effet une réclamation a été introduite auprès de la SLRB qui m’a donné raison et enjoint au foyer de revoir ce problème. (pièce n°….)
. …. Concierge, voirie, eau, alors que je traite moi-même ce problème. (pièce n°….)
. Je poursuivrai mes paiements à titre provisionnel sans aucune reconnaissance préjudiciable
de 250 € jusqu’à rectification des calculs. (pièce n°….)
. J’hallucine alors que je constate que les charges correspondent à des montants qui ne
peuvent m’être porté en compte. (pièce n°….)
. Nous allons régler dès ce 1 er Novembre 2013 la somme de 298,18 € sans reconnaissance
préjudiciable. (pièce n°….) »
Le tribunal commence par rappeler les normes légales en vigueur.
– Il relève que les charges locatives pouvant être imputées à un locataire d’un logement social sont déterminées par une liste limitative à l’article 28.1 à .12 de l’ARGBC du 26 Septembre 1996.
– L’article 29 de cet arrêté détermine quant à lui les clés de répartition (trois sortes de clés).
– L’article 30 du même arrêté constitue le pendant de l’article 1728 ter du Code civil énonce :
« Les redevances et charges locatives doivent correspondre à des frais réels de la société et sont imputés au locataire sur base de documents probants. Elles doivent être comptabilisées sur un compte distinct de celui des loyers.
– Le tribunal relève que les locataires de logements sociaux ont le droit d’obtenir un décompte clair et les principes de droit commun du droit civil sont applicables à cet égard, en l’absence de dispositions réglementaires propre au logement social.
– Conformément à l’article 1315 du code civil qui impose à celui qui réclame le paiement de le justifier et à l’article 1728 ter du même code qui prescrit l’obligation de motivation et justification du bailleur privé pour des charges non forfaitaires, les sociétés de logements sociaux sont tenues de donner aux locataires le droit de consultation.
Le tribunal va appliquer à la présente cause les normes précitées après avoir constaté qu’à partir de 1993 le foyer ne s’est plus contenté de réclamer la provision de 200fr (4,96€) pour l’eau et a imputé diverses charges de tout ordre. Il opère une vérification des postes réclamés cherchant à établir l’existence ou non d’un lien avec le bien loué par les appelants.

Ainsi, constate-t-il :
– Les rémunérations et cotisations du concierge visées à l’article 28,3° de l’ARGBC sont
réparties de manière égale entre les logements auxquels elles se rapportent. Or, constate le tribunal, en l’espèce, le foyer ne démontre pas que les frais de concierge qu’il a facturé aux appelants se rapportent réellement au bien litigieux ni les services du concierge dont les appelants bénéficieraient, ce qu’ils contestent.
– Pour les années 1992 et 1993 le foyer a facturé une quote-part de charges d’abonnements IBDE pour ledit complexe immobilier. Le tribunal va déclarer à cet égard que le foyer ne justifie pas en quoi elle serait habilitée à imputer ces frais de manière égale ni en quoi les frais qu’elle a facturé à ce titre aux appelants se rapporteraient à leur bien litigieux.

Il ajoute qu’aucune pièce justificative de ces frais n’est produite par la SISP.
– À partir de 2003, le tribunal constate que le foyer a aussi porté à charge des locataires
appelants outre les frais de concierge contestés, des frais d’enlèvement d’immondices non-justifiés. Et d’ajouter que le foyer ne démontre pas que de tels frais visés à l’article 28,5° de l’ARGBC se rapporte au bien litigieux.

Les locataires invoquent d’ailleurs, reprend le tribunal, sans que ceci ne fasse l’objet de
réelles contestations, qu’ils se chargent eux-mêmes de mettre les poubelles à l’extérieur de la maison.
– D’autres charges figurent aussi sur les décomptes des années 2013 à 2014 avec pour libellé « Charges diverses » de « gaz de cuisine » de « contrat pour locataire » avec mention répartition égalitaire sans que, relève le tribunal, le foyer n’y explique en quoi celles-ci sont imputables aux locataires appelants et se rapportent à leur bien litigieux.
– S’agissant de frais d’entretien facturés par le foyer aux locataires, frais visés à l’article 28.4.6, le tribunal relève que le foyer n’apportant pas la preuve qu’ils se rapportent au bien litigieux, ceci, dit-il, est d’ailleurs contredit par les locataires qui produisent des factures d’entretien qu’ils indiquent avoir payé, pour les appareils de chauffage et sanitaires desservant leur bien loué.
– Le tribunal relève aussi que la SISP n’explique pas non plus comment sont calculées les
quotités qu’il impute aux demandeurs appelants et ne démontre pas que les charges
litigieuses correspondent à des charges réelles comme l’impose l’article 30 de l’ARGBC.
– Le tribunal d’ajouter à titre surabondant, que les décomptes litigieux communiqués aux
appelants ne contiennent aucune référence à des pièces justificatives démontrant leur
caractère probant.
Le tribunal considère au final que c’est à bon droit que les appelants contestent la débition des charges à concurrence de 4045,18€ leur facturé irrégulièrement pour les années 1993 à 2014.
C’est donc à tort que le premier juge a considéré que de pareilles charges leur étaient imputables par application du principe de solidarité dans le contexte général des logements sociaux.
Le tribunal tout en ne remettant pas en cause ce principe de solidarité estime, à juste titre, que celui- ci ne se justifie pas en l’espèce. Il condamne dès lors la SISP au remboursement des charges versées au foyer indûment.

Hafid CHABAB

L’Habitation Moderne perd un procès.

Chronique de jurisprudence : l’obtention des pièces justificatives d’un décompte de charges au sein du logement social bruxellois

Dans cette chronique, nous aborderons, par l’analyse d’un cas pratique passé devant le Juge de Paix du canton de Woluwé-Saint-Pierre, l’épineuse question de l’obtention des pièces justificatives (généralement des factures) d’un décompte de charges au sein du logement social.
Exposé des faits
Ce litige opposait une locataire sociale à son bailleur, à savoir la S.C.R.L. « L’Habitation Moderne – De Moderne Woning ». L’action en justice fût introduite par cette Société Immobilière de Service Public (S.I.S.P.) par citation en vue de faire condamner la locataire au paiement de sommes relatives aux décomptes de charges visant les années 2015, 2016 et 2017. La locataire avait précédemment demandé les pièces justificatives de ces décomptes, qu’elle jugeait beaucoup trop élevés, afin de pouvoir contrôler lesdits décomptes ; elle mandatera postérieurement à sa demande initiale notre association, l’A.S.B.L. « Syndicat des Locataires de Logements Sociaux » (S.L.L.S.), en vue d’effectuer ce contrôle. La locataire n’obtint pas ces pièces et fut assignée en justice en vue de l’entendre condamnée au paiement de ces sommes ainsi que de voir son contrat résolu. Le Juge de Paix, en son audience du 16 mai 2018, ne suivit pas le raisonnement de la S.I.S.P., ne fit pas droit à ses demandes et imposa à celle-ci de fournir à l’intéressée les pièces justificatives demandées afin de pouvoir contrôler les charges.
Discussion
Quel était le nœud du problème ? Quels ont été les arguments des parties ?
La S.I.S.P. postulait deux arguments en vue de faire taire les revendications de leur locataire. Premièrement, la demande de la locataire était trop tardive et ne répondait pas aux prescriptions de l’article 19 de l’Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la Société du Logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public (publié au Moniteur belge le 14 novembre 1996), arrêté prévoyant un délai d’un mois suivant la transmission du décompte pour en demander les pièces justificatives. Deuxièmement, il était matériellement impossible à la S.I.S.P. de fournir les pièces justificatives des décomptes de charges des exercices écoulés et de mettre un employé à disposition de la locataire ou de son mandataire afin d’expliquer ou d’expliciter certains éléments desdits décomptes.
La locataire et son conseil soutenaient que le délai d’un mois prévu dans l’article 19 précité n’était pas décisif en lui-même et que la locataire pouvait bénéficier de la prescription de 5 ans prévue dans le droit commun pour les logements privés. Elle arguait également que l’obligation de la S.I.S.P. de lui fournir les pièces justificatives des décomptes était une obligation de résultat et non de moyens et que la S.I.S.P. devait donc fournir ces pièces justificatives et non se contenter de montrer qu’il lui était matériellement impossible de lui fournir.
Le juge trancha en faveur des arguments de la locataire et réaffirma que l’obligation de fournir les pièces justificatives d’un décompte à la demande du locataire était bien une obligation de résultat ; bien que la S.I.S.P. ait effectivement le choix d’affecter ou non un membre de son personnel à cette tâche en vue d’aider au bon déroulement dudit contrôle. Le juge affirma également, et ce de manière implicite, que le délai prévu à l’article 19 de l’arrêté précité n’était pas un délai de prescription en ce que le locataire social peut également se baser sur les prescriptions de droit commun (à savoir 5 ans).
Enseignements
Le premier enseignement de ce jugement concerne l’article 19 précité et le délai d’un mois qu’il contient. Cette disposition semble déroger au droit commun concernant le contrôle d’un décompte de charges ; en effet, le locataire d’un logement privé bénéficierait de 5 ans pour demander à contrôler la réalité de ses consommations énergétiques alors que le locataire social n’aurait, quant à lui, pas cette chance et devrait réagir extrêmement rapidement à savoir dans le mois de la transmission du décompte. Cette disposition instaurerait donc, selon notre association, une discrimination n’étant ni objective, ni proportionnelle et non nécessaire dans une société démocratique. De plus, au niveau pratique, cette disposition pose un problème majeur : les S.I.S.P. n’ont pas uniformément recours à l’envoi recommandé pour transmettre à leurs locataires un décompte de charges. Cela a pour conséquence majeure qu’il est difficile, voire impossible, de donner date certaine au document mais également qu’il est possible que le courrier n’arrive pas au locataire (erreur du service postal, vol de courriers,…) ; il serait difficile pour le locataire de réagir dans le mois au vu de ces différents éléments.
Ce jugement (ainsi que d’autres) est important en ce qu’il expose implicitement que l’article 19 précité ne constitue pas un régime dérogatoire au droit commun ; selon ce jugement, le locataire social pourrait donc également se prévaloir du droit commun, notamment lorsque le délai d’un mois précédemment cité est dépassé.
Ce jugement réaffirme également le bon droit du locataire à obtenir les pièces justificatives de son décompte de charges et ce peu importe qu’il soit matériellement difficile à la S.I.S.P. de lui transmettre lesdites pièces ou d’organiser un contrôle des pièces susmentionnées au sein de ses infrastructures.
Il s’agit donc d’un jugement encourageant et laissant entrevoir que le locataire social bénéficie des mêmes droits que le locataire privé dans le contrôle de ses charges locatives.
Finalement, bien que les enseignements de ce jugement soient positifs, nous ne pouvons qu’appeler les locataires sociaux à réagir rapidement lorsque ceux-ci veulent contrôler leurs décomptes de charges locatives. En effet, « mieux vaut prévenir que guérir ! ».

Louis Masure
Juriste SL