Paris, 800€ dans la poche des locataires

L’encadrement des loyers a fait gagner près de 800 euros par an aux locataires parisiens

Selon une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme, l’encadrement des loyers a permis de minorer de 4,2 % la hausse dans la capitale entre 2019 et 2023, à 1 469 euros par mois en moyenne, au lieu de 1 533 euros.

Les défenseurs de l’encadrement des loyers avaient à cœur de prouver l’efficacité de cette mesure en vigueur dans la capitale et plusieurs villes de France pour protéger les locataires contre les hausses excessives. Cette réglementation n’est, en effet, pas gravée dans le marbre, puisqu’il s’agit d’une expérimentation, menée jusqu’en novembre 2026, dont l’adoption définitive sera soumise à une étude d’impact. Le dispositif ne fait certes plus figure d’épouvantail : des élus locaux étiquetés à droite, autrefois réticents, souhaitent désormais l’appliquer dans leurs villes. La mesure reste toutefois controversée. Les représentants des propriétaires, s’estimant lésés, y voient une des principales raisons à la pénurie de logements sur le marché locatif. C’est dans ce contexte que la Ville de Paris, pionnière en matière d’encadrement des loyers, a demandé à l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) une étude « pour apporter des éléments de réponse chiffrés à la question des effets de l’encadrement des loyers à Paris ». Il s’agit de la première évaluation basée sur un travail économétrique, prenant en compte le seul impact de l’encadrement et laissant de côté d’autres facteurs, tels que la hausse des taux d’intérêt ou l’effet « passoire thermique ». L’étude a mobilisé les données d’annonces immobilières du groupe SeLoger et de baux de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. Elle a été réalisée par une équipe de recherche du Cesaer, un laboratoire spécialisé sur les dynamiques des territoires et l’évaluation des politiques publiques, sous le regard de représentants de l’Insee Ile-de-France.

Efficacité renforcée dans le temps

Ce travail, qui a notamment consisté à comparer le cas parisien avec des logements situés dans d’autres villes de France n’appliquant pas l’encadrement, conclut à une certaine efficacité de la mesure : si les loyers parisiens ont continué d’augmenter (+ 2,5 % en moyenne au cours de l’année 2022), l’encadrement a permis de minorer cette hausse de 4,2 % sur la période comprise entre le 1er juillet 2019, date de réintroduction de la mesure dans la capitale, et le 30 juin 2023. Le loyer mensuel moyen observé dans les annonces parues à Paris durant cette période s’établit ainsi à 1 469 euros, alors qu’en l’absence du dispositif d’encadrement il aurait atteint 1 533 euros, « ce qui représente une économie comprise de 64 euros par mois, soit 772 euros par an », souligne l’étude. Celle- ci précise que si les propriétaires bailleurs parisiens avaient tous respecté l’encadrement en vigueur, sans recourir au complément de loyer – autorisé si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles –, l’impact de la mesure aurait été deux fois plus important, « avec une baisse des loyers de 8,2 %, par rapport à la situation sans encadrement des loyers ». Cette évaluation montre, en outre, que l’efficacité de l’encadrement se renforce dans le temps : la baisse des loyers induite par cette réglementation n’était que de – 2,5 % entre juillet 2019 et juin 2020 mais a atteint – 5,9 % entre juillet 2022 et juin 2023. L’effet « encadrement » s’avère, par ailleurs, plus fort pour les petits logements, avec une baisse de 10,2 % pour ceux de moins de 18 mètres carrés au cours de la période, contre – 4,2 % en moyenne pour l’ensemble des biens.

Un tour de vis de la Ville ?

« L’effet positif de l’encadrement des loyers est démontré, ce qui justifie la pérennisation de l’expérimentation au-delà de 2026 et même le renforcement du dispositif », estime Barbara Gomes, élue (Parti communiste français) de Paris et conseillère déléguée chargée de l’encadrement des loyers à la mairie. « L’encadrement serait plus efficace si la Ville avait un intérêt à agir et pouvait saisir la justice, alors qu’aujourd’hui la démarche incombe aux locataires », poursuit-elle. Pour éviter les stratégies de contournement, l’élue demande également une définition plus précise du complément de loyer : « J’ai vu des bailleurs demander des compléments de 200 euros par mois parce que l’appartement est équipé d’une machine à laver, ou parce que le métro se trouve à moins de cinq minutes à pied, ce qui est tout de même classique à Paris, dit-elle. Et il faudrait supprimer le délai de prescription, aujourd’hui de trois mois, pour contester le niveau de ce complément de loyer. » Pour justifier ce tour de vis, la Ville note que les loyers ont grimpé de 75 % depuis près de vingt ans et met en avant le non-respect, massif, de l’encadrement des loyers. Selon l’APUR, 38 % des annonces immobilières diffusées entre la mi-2022 et la mi-2023 sur les plates-formes du groupe SeLoger dépassaient le plafond de loyer autorisé.

Véronique Chocron (Le Monde)

24/04/2024