Archives de l’Auteur Syndicat des Locataires

Meeting contre la hausse des loyers et des expulsions

Avec :

  • Zoé Genot députée de la Région de Bruxelles-Capitale ECOLO
  • Martin Casier député de la Région de Bruxelles-Capitale PS
  • Françoise De Smedt députée de la Région de Bruxelles-Capitale PTB

Et le soutien de :

  • la FGTB Bruxelles
  • la CNE
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Deux cours de formation

SYNDICAT DES LOCATAIRES

HUURDERSBOND

COURS DE FORMATION 2022

Comment calculer son loyer dans le logement social ?

Par José GARCIA, secrétaire général du S.L.

Mardi 29 /11 /2022

à 12h15

En virtuel : Cliquez sur le lien suivant pour suivre la vidéoconférence:
https://meet.jit.si/coursdeformationsyndicatdeslocataires

Par Marie-Claire NOIZET, assistante sociale

Mercredi 07/12/2022

à 12h15

En présentiel : au Square AlbertIer, n°21 – 1070 Anderlecht.

ENTRÉE LIBRE

Éditeur responsable: José GARCIA

02/522 98 69

Qui peut être indexé à Bruxelles?

SYNDICAT DES LOCATAIRES

NOUVEAU MÉCANISME D’INDEXATION EN RÉGION

DE BRUXELLES CAPITALE

Après plusieurs mois d’intenses mobilisations en particulier du secteur associatif, le Parlement bruxellois a adopté finalement l’Ordonnance du 13 octobre 2022 de limitation voire de blocage de l’indexation en conditionnant cette dernière à la performance énergétique et à l’enregistrement du bail.

L’objectif est de venir au secours des locataires pris à la gorge par une inflation exponentielle jamais vue depuis 1975 des loyers et des prix des énergies.

Depuis de multiples articles ont été publiés entre autres sur le net en vue d’informer le public des nouveaux mécanismes instaurés.

Force est de constater que la plupart de ces publications n’appréhendent pas correctement ces nouveaux mécanismes fort techniques et ce plus singulièrement pour ce qui est de la production du certificat PEB.

Ainsi le texte suivant rend compte de la nouvelle réglementation de la manière suivante :


Une ordonnance modifiant le système d’indexation pendant 12 mois est entrée en vigueur ce 14 octobre 2022. Le taux d’indexation des loyers variera en fonction de la performance énergétique du bien concerné. De nouvelles obligations préalables à toute indexation font par ailleurs leur apparition. La nouvelle ordonnance vise à soutenir les locataires confrontés à la crise énergétique et s’inscrit pleinement dans le programme d’accélération de la rénovation du bâti bruxellois initié par le gouvernement. Deux obligations préalables pour pouvoir indexer son loyer Avoir enregistré son bail (art 227 du Code du Logement) Avoir communiqué au locataire un certificat PEB du bien mis en location Un régime temporaire d’indexation des loyers en fonction du PEB L’indexation (telle que prévue à l’article 224/2 du Code du Logement) : pourra être appliquée à 100 % pour les logements disposant d’un certificat PEB ABC ou ; pourra être appliquée à 50 % pour les logements disposant d’un certificat PEB E ; sera bloquée pour les logements disposant d’un certificat PEB F ou G.


Il nous parait, dès lors, impératif de cerner l’unique et l’exacte lecture du texte adopté ce 13 octobre 2022 pour ce qui est de la production du certificat PEB à savoir que le bailleur ne peut désormais réclamer l’indexation du loyer que si le bail écrit a été dûment enregistrer et si un certificat PEB est non seulement disponible mais encore faut-il qu’il ait été préalablement communiqué au preneur lors de l’étape précontractuelle et au plus tard lors de la conclusion du bail.

Autrement dit, disposer d’un certificat PEB ou le transmettre en cours de bail ne permet pas de rencontrer le prescrit de la condition énoncée par l’Ordonnance et donc de procéder à l’indexation du loyer ceci même dans l’hypothèse ou cette production du certificat aurait eu lieu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance.

En effet, le texte de loi fait état d’une production du PEB au locataire conformément à l’art.217 de l’Ordonnance du 17 juillet 2017 (entrée en vigueur au 1er janvier 2018).

Or, cet article 217 est adossé d’un titre on ne peut plus significatif : « information précontractuelle ».

Il est libellé comme suit : Indépendamment de toute autre information requise par les dispositions légales particulières le bailleur communique au preneur préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les informations suivantes :

  • 5. Le certificat des performances énergétiques.

On remarquera que le texte étant clair, il n’appelle aucune interprétation.

Adopter une autre lecture de ce texte consistant à admettre la production d’un certificat en cours de bail serait heurter de front outre le prescrit de l’art.227 précité, l’objectif et la ratio legis de tout certificat PEB.

Ce dernier n’a-t-il pas pour objectif majeur dans le cadre d’une mise en location de permettre au candidat locataire de comparer la performance énergétique des biens mis en location et d’avoir ainsi une vision claire de la consommation en énergie du bien qu’il envisage de louer.

La communication du PEB au stade précontractuel voire au plus tard à la conclusion du bail est d’ailleurs une caractéristique commune à toutes les législations régionales en matière de PEB, il en est ainsi par exemple du libellé de l’art.34 du décret wallon relatif à la performance énergétiques des bâtiments du 28 novembre 2013.

Dès lors le défaut de communication du certificat PEB au stade précontractuel ou au plus tard à la conclusion du bail constitue incontestablement une formalité substantielle qui invalide toute demande d’indexation.

Ce défaut équivaut par ailleurs à la situation d’absence totale de certificat voire d’un certificat de type G ou F fut-il même transmis au locataire au stade précontractuel.

Par ailleurs, l’Ordonnance du 13 octobre 2022 soumet aussi l’indexation du loyer à l’enregistrement du bail écrit par référence à l’art.227 de l’Ordonnance du 17 juillet 2017 (entré en vigueur au 1er janvier 2018).

Cet article comme la plupart des dispositions de l’Ordonnance du 27 juillet 2017 est d’application immédiate aux baux en cours au 1er janvier 2018.

Il s’impose dès lors de vérifier pour toute demande d’indexation l’observation de cette formalité d’enregistrement.

La question se pose toutefois, de savoir quand cette formalité doit –elle intervenir .

L’article 227 n’énonce pas clairement le moment où le bail doit être enregistré. Il fait référence toutefois à la période de deux mois à partir de la conclusion du bail visé à l’art.32 pt 5 du Code d’enregistrement pour ce qui est de la possibilité offerte au locataire de résilier le bail sans préavis et sans indemnité.

Cet article 227 ainsi que ces pendants wallons (art.53 et 54 du Décret relatif au bail d’habitation du 15 mars 2018 ) et Flamand (art.11 du décret du 9 novembre 2018) font tous état dans leur libellé d’un éventuel enregistrement tardif dont les frais sont mis expressément à charge du bailleur .

Faut-il en déduire qu’un enregistrement du bail peut intervenir postérieurement voire à n’importe quel moment en cours de bail à condition que la formalité précède la demande d’indexation .

La question demeure ouverte en l’absence de décision de Justice en la matière ce qui est certain c’est que l’absence d’enregistrement constitue un motif de refus de toute demande d’indexation.

Rappelons toutefois le libellé de l’art. 3 l’Ordonnance du 13 octobre relativement à cette exigence à savoir : l’adaptation du loyer n’est due que si le bail a été enregistré conformément à l’art.227.

Il n’est donc nullement indiqué que l’adaptation n’est pas due tant que le bail n’a pas été enregistré.

En guise de conclusion, les conséquences d’un enregistrement tardif doivent encore être précisées au niveau de la jurisprudence.

Nous rappelons ici les différentes conditions qu’il s’impose de vérifier avant d’entériner une demande d’indexation :

  1. Le bail doit être écrit
  2. Le bail ne doit pas comporter une clause d’exclusion de l’indexation
  3. La demande d’indexation doit être écrite
  4. Le bail doit être enregistré
  5. Le certificat PEB doit avoir été produit au plus tard à la conclusion du bail
  6. L’indexation est fonction de l’indice du PEB
  7. L’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail doit se situer entre le 14 octobre 2022 et le 13 octobre 2023.

Pour le Syndicat des Locataires

José Garcia et Hafid Chabab

Mobilisons-nous pour des loyers PLUS justes.

Cours de formation 28 10 22

En virtuel : Cliquez sur le lien suivant pour suivre la vidéoconférence:
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ENTRÉE LIBRE

Le Phare n° 151

Cours : les expulsions locatives

À la demande générale, la suite de cette formation sur les expulsions locatives

SYNDICAT DES LOCATAIRES

HUURDERSBOND


COURS DE FORMATION 2022

Me Melvin Ouedraogo
Avocat au barreau de Bruxelles
Cabinet d’avocat du Quartier des Libertés

Vendredi 28 /10 /2022

à 12h15

« Le bailleur est dans son droit »

Fin de l’histoire ?

Réflexions autour de la notion d’abus de droit en matière locative.


• En virtuel : Cliquez sur le lien suivant pour suivre la vidéoconférence:
https://meet.jit.si/coursdeformationsyndicatdeslocataires

ENTRÉE LIBRE

Éditeur responsable: José GARCIA

02/522 98 69

Avec le soutien de la SLRB

Le Parlement «oublie» la majorité des locataires bruxellois

SYNDICAT DES LOCATAIRES

Indexation interdite pour les logements énergivores, sans PEB et dont le bail est non enregistré :

le Parlement «oublie» la majorité des locataires bruxellois

Ce vendredi 14 octobre 2022 est entré en vigueur l’ordonnance de la Région Bruxelles Capitale permettant de supprimer ou de limiter l’indexation des loyers de logements énergivores.

Plus précisément, lorsque le bail n’est pas enregistré, ou lorsque le certificat PEB n’a pas été transmis au locataire ou lorsque le logement a une performance énergétique classée F ou G, il est interdit au bailleur d’indexer le loyer du locataire.

Si le logement a une performance énergétique classé E, le bailleur ne peut indexer qu’à hauteur de 50 % maximum de l’indexation autorisée.

Si le Syndicat des Locataires se félicite de cette mesure historique (pour la 1er fois en Belgique un des aspects de l’état du bien est pris en compte légalement pour la fixation des loyers), celle-ci est largement insuffisante car elle n’est pas rétroactive et ne concerne que les baux dont la date anniversaire tombe à partir de la date de l’entrée en vigueur de ladite ordonnance.

Dès lors, la grande majorité des locataires bruxellois victimes d’indexations démesurées depuis près d’un an n’est pas concernée, par cette mesure d’interdiction ou de limitation !

C’est profondément injuste, inacceptable, discriminatoire !

Pourtant, depuis le mois de décembre 2021, le Syndicat des Locataires alerte les autorités d’un tsunami d’indexation fragilisant considérablement les locataires.

Pour le Syndicat des Locataires, la mesure votée par le Parlement Bruxellois doit s’appliquer impérativement de manière rétroactive jusqu’au mois de décembre 2021.

La mobilisation continue plus que jamais !

Pour le SL

José GARCIA

Secrétaire général

Les locataires bruxellois victimes du réchauffement climatique?

Les locataires Wallons sont logés à meilleure enseigne que les Bruxellois ! L’hiver Wallon serait-il plus rude que le Bruxellois ? Ou les locataires Bruxellois sont peut-être plus résistants physiquement que les Wallons ?

Le Syndicat des Locataires se réjouit de l’introduction en Wallonie d’un moratoire hivernal sur
la suspension de l’exécution des expulsions domiciliaires pour protéger l’ensemble des locataires wallons (1).

Le Syndicat des Locataires soutient cette initiative qu’il revendique depuis des années.
Ce moratoire prendra effet le 01 novembre 2022 pour se terminer le 15 mars 2023.

Sachant qu’en région bruxelloise, malgré un marché locatif plus acerbe et contrairement aux
engagements pris par le gouvernement régional, rien n’a encore été fait, le Syndicat des Locataires invite fermement le gouvernement et, au besoin, le parlement
bruxellois à agir dans le même sens en adoptant une ordonnance qui instaure un tel moratoire.

Pour que cette trêve hivernale porte réellement ses fruits, l’ordonnance doit être impérativement adoptée le 31/10/2022
au plus tard, et ce, afin qu’elle prenne effet au 1er novembre 2022.

Si cette ordonnance n’est pas votée rapidement, les locataires bruxellois comprendront très difficilement qu’ils ne puissent pas être logés à la même enseigne que leurs voisins Wallons !

Pour le Syndicat des Locataires
José Garcia
Secrétaire Général

(1) Décret wallon du 22 septembre 2022 relatif à la suspension de l’exécution des décisions d’expulsions administratives et judiciaires.

2% max

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Pour une indexation à 2% max

Depuis le début de cette année, nos organisations respectives luttent pour obtenir du Gouvernement Bruxellois une limitation de l’indexation des loyers à 2 %. Actuellement, de nombreux locataires risquent de se voir imposer une augmentation de quelque 10% de leur loyer. Ce qui reviendrait à imposer l’équivalent de plus d’un mois supplémentaire de loyer sur l’année, ce qui est hors de proportion pour de nombreux habitants et commerces bruxellois.

Malgré cette pression, soutenue par une très large part des citoyens bruxellois, le Gouvernement n’est pas parvenu à dégager un accord en raison de l’opposition de Défi et l’ Open-VLD à cette mesure.

Face à ce blocage indigne, Mme Nawal BEN HAMOU, Secrétaire d’État au Logement devrait soumettre au gouvernement régional une proposition alternative de limitation de l’indexation des loyers. En lien avec la crise actuelle des coûts énergétiques, cette alternative serait liée à l’efficacité énergétique des biens.

Seuls les locataires occupant une habitation disposant d’un certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) de catégorie A, B, C ou D pourraient faire l’objet d’une indexation totale ou partielle. Alors que les locataires vivant dans des logements classés E, F ou G ne subiraient aucune indexation.

Cette proposition aurait donc comme conséquence que les locataires vivant dans des habitations A, B, C ou D seraient « pénalisés » alors que ceux vivant dans des habitations classées E, F ou G seraient, eux, « favorisés ».

Cette mesure semble de prime abord être frappée au coin du bon sens puisqu’elle viserait à pénaliser les propriétaires, soi-disant négligents, de «passoires » énergétiques» et les inciterait ainsi à investir dans la rénovation énergétique. Ces considérations sont toutefois quelque peu réductrices et caricaturales.

Tout comme le principe visant à pénaliser les locataires de biens qui jouissent d’une meilleure performance. Un PEB de catégorie A, B, C ou D n’est pas synonyme d’un bien luxueux avec des locataires disposant de revenus confortables qui, malgré une augmentation de leurs factures énergétiques, certes moindres, n’auraient aucune difficulté à faire face à une importante augmentation de leur loyer.

Attribuer un avantage aux propriétaires de biens sur base du seul facteur PEB nous semble discriminant, absurde et injuste. Bien que lié à la consommation énergétique d’un bien, le PEB ne prend pas en compte l’état général du bâtiment (salubrité, superficie, commodités, qualité de l’installation électrique, etc.)

Tout avantage locatif devrait être basé sur d’autres éléments objectifs de qualité du logement tel qu’un PGB (Performance Général des Bâtiments) afin de tenir compte de l’ensemble des facteurs liés à l’état du bien.

Étant donné l’état d’urgence dans lequel se retrouvent de nombreux Bruxellois et Bruxelloises, confrontés à une explosion de leurs factures, nous appelons le gouvernement régional à adopter sans plus tarder une mesure pour limiter l’indexation des loyers. Il faut limiter au plus vite l’impact de la crise actuelle pour les locataires résidentiels et commerciaux, plus fragilisés.

La mesure qui s’impose immédiatement reste à nos yeux une indexation limitée à 2% des loyers pour tous les baux (de résidence et commerciaux). Sans cette mesure d’urgence, les locataires et les commerçants, plus que majoritaires dans notre région, sont davantage exposés à la crise actuelle et resteraient doublement pénalisés.

Nous demandons à la Secrétaire d’État de tenir bon et de revenir à sa proposition initiale car, dans la situation actuelle, une indexation des loyers qui dépasserait les 2%, reste une grave injustice.

Nous continuerons donc de réclamer pour tous les locataires et les commerçants une limitation à 2% de l’indexation et ce, quelle que soit la classe de PEB atteinte par le bien loué.

Estelle Ceulemans            FGTB de Bruxelles                  Secrétaire générale
José Garcia                       Syndicat des Locataires         Secrétaire général